Se hva eiendommene dine faktisk tjener
Etter renter, avdrag, skatt og risiko. Bygget for norske utleieinvestorer med privat og selskapseid eiendom – norsk skattemodell, DSCR, stresstest og bankrapport.
Kjøpskalkulator
Hybelhus med 5 utleieenheter, 75 % lån – leien bærer renter + avdrag (5 à 7 000, 5 % ledighet).
= 100 000 kr av kjøpesummen
hever standarden – aktiveres og inngår i total investering. Ikke fradrag i kjøpsåret; reduserer i stedet gevinstskatten ved salg.
tilbake til opprinnelig standard – gir fradrag det året kostnaden påløper, mot alminnelig inntekt og ikke bare mot leieinntekten. Har du brukt boligen selv i løpet av de siste fem årene, kan fradraget være helt eller delvis avskåret (skatteloven § 7-10). Effekten vises i en egen linje under, siden den er en engangseffekt og ikke påvirker de løpende tallene. Grensen mot påkostning er ofte skjønn – spør regnskapsfører.
Hva banken maksimalt låner ut mot dette kjøpet. Standard settes av eierform (privat følger utlånsforskriften, bedrift bankens kredittpraksis) og er foreløpig – må bekreftes.
leiligheter, hybler eller rom som leies ut hver for seg
regnes ut automatisk – skriv inn din egen sum hvis enhetene har ulik leie
månedlig avsetning til fremtidige oppgraderinger. Påvirker cashflow, men ikke NOI, netto yield eller DSCR. Ikke fradragsberettiget løpende – påkostning aktiveres og reduserer først gevinstskatten ved salg.
Kalkyle
Avdraget (100 000 kr/år) er ikke en kostnad – det nedbetaler gjeld og bygger opp egenkapitalen din.
Estimert skatt er basert på valgte skatteforutsetninger.
Slik regnes talleneSkjul forklaringen
Brutto og netto yield måles mot totalinvesteringen – alt du la inn, ikke bare prisen. I en kjøpskalkyle er det din kostnad som er den ærlige nevneren; pris-yielden (mot kjøpesum) står som referanse i underteksten, siden det er den markedet oppgir.
- Brutto yield – potensiell årsleie (full leie, før fratrekk for ledighet) delt på totalinvesteringen: kjøpesum, omkostninger og påkostning. «Brutto» betyr før fratrekk; ledighet er et driftsfratrekk og hører hjemme i netto, ikke her. Underteksten viser pris-yielden markedet oppgir, til sammenligning.
- Netto yield – driftsresultatet (effektiv leie etter ledighet, minus driftskostnader) delt på samme totalinvestering. Her tas ledigheten inn, sammen med de øvrige driftskostnadene.
- Leieinntekt/år – potensiell årlig leie (før ledighet), samme grunnlag som brutto yield. Underteksten viser effektiv leie etter forventet ledighet.
- Cashflow etter skatt/år – det som er igjen når drift, renter, avdrag og skatt er trukket fra året.
- Vedlikehold vs. påkostning – vedlikehold bringer eiendommen tilbake til opprinnelig standard og gir fradrag samme år. Påkostning hever standarden; den aktiveres i stedet for å trekkes fra løpende, og reduserer gevinstskatten når du selger. CapEx-avsetningen her regnes som påkostning.
- Cash-on-cash etter skatt – årlig cashflow etter skatt delt på avkastningsgrunnlaget (investert kapital − lån).
- Break-even-rente – renten der cashflow etter skatt og avdrag akkurat blir null.
- Rentedekning (ICR) – driftsresultatet delt på rentene.
- DSCR – driftsresultatet delt på terminbeløpet (renter pluss avdrag).
- LTV – lånet delt på kjøpesummen.
Rentedekning vs. DSCR: Rentedekning viser om driften dekker rentene; DSCR om den også dekker avdragene – et strengere mål, mest brukt for næringseiendom. Norske banker vurderer boliglån på låntakers samlede betjeningsevne og et rentestress, ikke et DSCR-krav på objektnivå.
Vil du lagre objektet, sammenligne kjøp og se hele porteføljen med 10-årsprognose, stresstest og bankrapport? Se Investor-abonnementet.
Gratis for ett objekt, ingen konto nødvendig. Flere eiendommer krever Investor-abonnement. Verktøyet er beslutningsstøtte, ikke skatte- eller investeringsrådgivning – kvalitetssikre tallene med regnskapsfører før beslutninger.